No último sábado (04), a Prefeitura entregou o Plano Diretor Participativo de Maceió para a Câmara de Vereadores. Elaborado pelo Instituto de Pesquisa, Planejamento e Licenciamento Urbano e Ambiental (Iplam) com ampla participação popular, o documento marca a entrega da minuta do projeto de lei do Plano Diretor que estabelece diretrizes, estratégias e instrumentos para orientar o crescimento urbano da capital nos próximos anos.

Maceió Cidade Inteligente

Para seguir as propostas apresentadas, a estratégia do plano propõe uma divisão territorial, subdividida em macrozoneamento e zoneamento, orientado pela paisagem, geografia e infraestrutura instalada. O zoneamento também segue um modelo dinâmico definido por polígonos de planejamento, uso contínuo de dados e indicadores urbanos e acompanhamento da transformação do território em tempo real, isso permite que o Plano tenha revisões periódicas a partir de um Sistema Participativo.

O Plano Diretor Participativo de Maceió também estabelece mudanças estruturais para o planejamento urbano da capital. Entre as principais novidades está a Integração da legislação urbanística do Plano Diretor e do Código de Obras e Edificações, em uma única normativa, medida que busca simplificar regras, reduzir sobreposições legais e ampliar a segurança jurídica sem criar um lapso temporal entre as leis.

Maceió passa a adotar uma nova lógica de licenciamento, orientada pela eficiência e pela qualidade urbana. Empreendimentos que atendem às diretrizes urbanísticas e contribuem para a cidade têm maiores incentivos.

Obras de menor complexidade e baixo impacto ambiental, como edificações de até 750 m², passam a contar com procedimento simplificado, mantendo o rigor técnico, a fiscalização e a responsabilidade dos envolvidos.

Pacto Social

O plano sela um pacto social que é resultado de um amplo processo de estudos técnicos e participação popular, reunindo contribuições da sociedade civil organizada e especialistas para orientar o desenvolvimento da cidade de forma equilibrada e sustentável. Tudo isso garante uma cidade mais conectada à população formando um pacto social que coloca o cidadão em primeiro plano e valoriza o cotidiano.

As primeiras oficinas do Plano Diretor foram realizadas em duas etapas, e envolveram cidadãos na discussão de problemas, potencialidades e diretrizes para o planejamento urbano. O processo participativo registrou 1.106 inscritos.

Na primeira etapa, três oficinas foram realizadas em finais de semana consecutivos, abordando os temas Mudanças Climáticas, Direito à Cidade e Reestruturação da Paisagem Urbana, com destaque para os impactos do desastre de subsidência do solo provocado pela mineração. Nesta fase, foram registradas 1.160 contribuições, que ajudaram a mapear desafios e potencialidades do município.

A segunda etapa, realizada ao longo de quatro dias, concentrou-se na formulação de ações e diretrizes para enfrentar os desafios urbanos. Foram recebidas 572 contribuições sobre temas como habitação, expansão urbana, dinâmica imobiliária, segurança, qualidade urbana e ambiental, patrimônio cultural, mobilidade, saneamento, turismo, equipamentos públicos e áreas de risco.

Além da garantia de inclusão em todas as oficinas, que contaram com intérpretes da Língua Brasileira de Sinais (Libras) e recursos de audiodescrição, todas as diferentes fases do processo de revisão do Plano Diretor incluíram a criação de produtos, como o Caderno de Leitura Técnica e a Cartilha Propositiva.

O objetivo foi criar um histórico de acompanhamento, além de permitir que os conteúdos fossem acessados também por quem não esteve presente nas etapas presenciais, ampliando a acessibilidade da produção documental. Todos os documentos e registros das oficinas estão disponíveis no site oficial: https://planodiretor.maceio.al.gov.br/.

A proposta organiza também o planejamento urbano a partir de macroestratégias articuladas a programas de ordenamento territorial, definindo diretrizes para o parcelamento, uso e ocupação do solo nas áreas urbanas e rurais, de forma integrada e alinhada às vocações territoriais.

Além disso, a justiça social é reforçada pela instituição das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), voltadas à priorização de regularização fundiária, urbanização, provisão de infraestrutura e inclusão de habitação de interesse social. Essa determinação permite ações imediatas e amplia o reconhecimento territorial com base em levantamento municipal.

O plano institui ainda a Zona de Monitoramento e Reparação (ZMR), voltada à área afetada pela subsidência do solo provocada pela atividade de mineração, com diretrizes específicas de acompanhamento e planejamento territorial. O conjunto de medidas determina que não são permitidas novas explorações econômicas ou construtivas, além de direcionar a exclusividade para uso público e coletivo, garantindo reparação, segurança territorial e ambiental.

Como parte deste compromisso, a proposta introduz o conceito de outorga do bem, transformando a outorga em um instrumento ativo de qualificação urbana. Além de ser uma contrapartida financeira, a iniciativa direciona o desenvolvimento da cidade, reconhecendo projetos que fortalecem a vida urbana — com fachadas ativas, mais arborização, inclusão e habitação social. É um convite para que o setor privado seja parceiro na construção de uma cidade mais humana.

Integrando as diretrizes, Maceió traz como inovação o instrumento ‘Gentileza Urbana’, que consolida a requalificação do espaço público por meio do incentivo ao potencial construtivo. Essa estratégia amplia a capacidade de intervenção urbana sem depender exclusivamente de recursos públicos, garantindo que o investimento privado resulte em ganhos de qualidade urbana.

Maceió que valoriza a paisagem

Outra proposta é criar uma Maceió que valoriza a paisagem, com base nisto, foram ampliadas as Zonas Especiais de Preservação Cultural (ZEP), incluindo a ZEP da Planície Litorânea Norte do Litoral Norte (ZEP da Planície Litorânea Norte) e a instituição de mais Zonas de Interesse Ambiental e Paisagístico (ZIAP). Nas ZEP, introduz-se a proteção cultural e ambiental estratégica, promovendo controles preventivos para evitar a ocupação desordenada e garantir a preservação dos ecossistemas locais.

Já nas Zonas de Interesse Ambiental e Paisagístico (ZIAP), estão reunidas áreas de importância ambiental como restingas, Áreas de Preservação Ambiental (APAs), fozes e nascentes de rios. Devido a relevância dessas áreas para o equilíbrio ecológico, as diretrizes estabelecem a restrição à ocupação, vinculadas à macroestratégia de meio ambiente e paisagem.

Essa medida segue uma lógica de compensação nomeada de ‘Transferência do Direito de Construir’, voltada à preservação de áreas ambientalmente sensíveis. Na prática, o proprietário de um terreno com restrições construtivas devido à proteção ambiental pode "transferir" esse potencial para outras regiões da cidade onde o adensamento é permitido. Esse modelo cria um mercado que valoriza a preservação do patrimônio natural, convertendo a proteção ecológica em uma oportunidade.

O Plano Diretor também introduz parâmetros qualificadores que passam a atuar em conjunto com os índices tradicionais, como o coeficiente de aproveitamento e a taxa de ocupação, tais como fachada ativa, testada permeáveis, fruição pública e doação de calçada. O objetivo central é deslocar o foco do projeto da "quantidade construída em metros quadrados" para a qualidade do espaço urbano gerado.

Cidade projetada para os próximos anos

A partir da implementação do Plano Diretor Participativo de Maceió, projeta-se uma cidade mais compacta, inclusiva e eficiente na utilização da infraestrutura urbana. O planejamento busca promover uma ocupação mais equilibrada do território, reduzir desigualdades entre bairros e fortalecer as centralidades urbanas.

Entre os objetivos estão a construção de uma cidade ambientalmente qualificada e resiliente às mudanças climáticas, com mobilidade mais eficiente e incentivo aos transportes coletivos e sustentáveis, além da valorização da memória urbana e da identidade local. O plano também prevê maior integração entre as políticas de desenvolvimento territorial e as ações de inclusão social.

A minuta do Plano Diretor Participativo de Maceió foi estruturada em 12 títulos e 06 Anexos que organizam os princípios, diretrizes e instrumentos da política de desenvolvimento territorial do município. Após o envio, a proposta do Plano Diretor seguirá para análise e debate na Câmara Municipal de Maceió, onde será discutida e votada pelos vereadores.